31 mar Novas regras no Campo de Marte: como a mudança impacta o mercado imobiliário em São Paulo

A recente atualização nas regras do Aeroporto Campo de Marte está gerando um novo cenário para o mercado imobiliário em São Paulo, especialmente para incorporadoras, construtoras e investidores que atuam com empreendimentos verticais.

Com a expansão do aeroporto e a adoção de operações por instrumentos (IFR), as exigências relacionadas ao controle do espaço aéreo ficaram mais rigorosas, ampliando significativamente o número de projetos que precisam de aprovação da Aeronáutica.

Neste artigo, você vai entender o que mudou, quais são os impactos práticos e como se adaptar a esse novo contexto.

 

O que mudou no Campo de Marte?

A principal mudança está relacionada à forma como os voos são operados.

Com a adoção do modelo IFR (Instrument Flight Rules), o aeroporto passa a exigir zonas de proteção mais amplas e restritivas, o que impacta diretamente a altura permitida das construções no entorno.

Principais alterações:

 

• A área horizontal interna foi ampliada, passando a impor restrições mais rigorosas às altitudes de topo em um raio de 3,5 km. Antes, essas limitações se aplicavam apenas até 2,5 km, o que representa um aumento relevante na área sujeita a controle. 
• Criação de uma área ampliada de análise que pode chegar a 20 km de raio (área horizontal externa)
• Passa a ser necessária a aprovação para construções que ultrapassem limites específicos de altitude. Áreas que anteriormente eram dispensadas de análise pelo COMAER passam a exigir a tramitação de processo formal para deliberação do órgão

 Na prática, isso significa que quase toda a cidade de São Paulo e parte da região metropolitana passam a ser impactadas.

 

O que são OPEAs e por que isso não é totalmente novo?

No Brasil, empreendimentos que podem interferir no espaço aéreo são classificados como:

OPEAs (Objetos Projetados no Espaço Aéreo)

Esse tipo de projeto sempre exigiu aprovação da Aeronáutica, especialmente em regiões próximas a aeroportos.

O que mudou agora não é a existência da regra, mas sim:

• O aumento da área impactada
• O endurecimento dos critérios
• A maior frequência de análise para novos projetos

Ou seja, muitas construtoras acabavam não pedindo essa autorização previamente e agora precisam se adaptar ao endurecimento dos critérios e da fiscalização.

Leia também: Quais OPEAs precisam de autorização? 

Entenda a regra de altura (ponto crítico)

Um dos pontos mais importantes é o limite de altitude, a chamada “superfície horizontal externa” considera a cota de aproximadamente 827 metros acima do nível do mar

Regiões e cidades impactadas

Além de diversos bairros da capital (como Vila Mariana, Morumbi, Pompeia e Vila Prudente), o raio de 20km também atinge cidades como:

• Osasco
• Guarulhos
• Diadema
• Santo André
• São Bernardo do Campo
• Barueri

 Isso amplia significativamente o impacto para incorporadoras que atuam em toda a Grande São Paulo.

Impactos no mercado imobiliário

Entidades do setor estimam que entre 80% e 90% dos novos lançamentos podem precisar de aprovação da Aeronáutica.

Principais efeitos:

1. Aumento da complexidade nos projetos

Empreendimentos precisarão considerar restrições técnicas desde a concepção.

2. Possíveis atrasos

A necessidade de aprovação pode adicionar etapas ao cronograma.

3. Incerteza regulatória

Ainda há dúvidas sobre prazos, critérios e previsibilidade.

4. Risco de inviabilização

Projetos mais altos ou em áreas críticas podem precisar de ajustes — ou até serem descartados.

O contraponto: todos os projetos serão barrados?

Não necessariamente.Pela nossa experiência com a aprovação de construção de prédios e OPEA’s em algo geral, sabemos que:

• A maioria dos projetos tende a ser aprovada
• O prazo médio pode variar entre 1 e 3 meses
• A análise considera o cenário urbano já consolidado
• Existem adaptações que podem ser feitas no projeto e recursos perante a Aeronáutica

Ou seja, o principal desafio não é a proibição, mas sim a necessidade de adaptação e planejamento mais técnico.

Um cenário ainda mais complexo

Essa mudança não acontece isoladamente.

O mercado já enfrenta outros fatores que aumentam a insegurança:

• Revisões na Lei de Zoneamento
• Questionamentos do Ministério Público
• Suspensões pontuais de alvarás

Resultado: um ambiente que exige ainda mais estratégia e conhecimento técnico.

 

O que muda na prática para incorporadoras e investidores?

Esse novo cenário exige uma mudança de postura:

✔️ Antes

• Aprovação aérea era tratada como exceção em muitos projetos

✔️ Agora

• Passa a ser uma etapa fundamental e estratégica para evitar prejuízos e interdições

Como se adaptar a esse novo cenário

Algumas boas práticas passam a ser essenciais:

• Avaliar restrições aéreas ainda na fase de estudo de viabilidade
• Considerar alternativas de altura e volumetria
• Antecipar análises técnicas
• Contar com especialistas no processo de aprovação

Como a Flight pode ajudar

A Flight atua há mais de 10 anos com processos de aprovação junto à Aeronáutica, apoiando incorporadoras e construtoras em projetos de diferentes complexidades.

Com o novo cenário, contar com expertise técnica deixa de ser diferencial  e passa a ser uma necessidade estratégica.

Se você está avaliando um terreno ou desenvolvendo um novo projeto, entender essas restrições desde o início pode evitar atrasos, custos adicionais e riscos desnecessários.

Leia também: Flight: mais de 30 mil processos protocolados junto ao DECEA 

 

Conclusão

A expansão do Campo de Marte marca uma mudança importante no desenvolvimento urbano de São Paulo.

Mais do que uma nova exigência, estamos diante de uma transformação na forma como a cidade cresce, onde infraestrutura aérea e verticalização passam a disputar o mesmo espaço.

E, nesse contexto, informação e planejamento serão os principais diferenciais competitivos.